O Supremo Tribunal Federal formou maioria no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, e a tendência é reconhecer que a imunidade do ITBI alcança a entrega de imóveis para integralizar o capital social de empresas cuja atividade principal é imobiliária. De acordo com os votos dos ministros registrados no Plenário Virtual, conforme o site do STF, o placar até 12 de outubro de 2026 era de 6 a 2. O julgamento ainda não terminou: segue aberto até 19 de outubro, e a tese final pode sofrer ajustes.

Para quem mantém imóveis em holdings patrimoniais ou em empresas de administração de bens, o resultado pode reduzir custos e dar segurança a reorganizações. Mas há um ponto de atenção que acompanha a boa notícia, a modulação de efeitos, e ele será tratado adiante.

A discussão nasce do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, que prevê duas situações em que o ITBI não incide: a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Trata-se de imunidade, isto é, de uma limitação constitucional ao poder de tributar que lei municipal não pode afastar. O dispositivo traz, porém, uma ressalva: o benefício não vale se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. O Código Tributário Nacional, nos arts. 36 e 37, reproduz essa restrição e considera preponderante a atividade quando mais de 50% da receita operacional do adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição, vier dessas fontes.

A pergunta levada ao Supremo é a quem essa ressalva se dirige. Ela limita apenas as reorganizações societárias (fusão, incorporação, cisão e extinção) ou também a integralização de capital? A resposta decide a sorte das sociedades que recebem imóveis como capital e têm na locação ou na compra e venda a sua atividade principal, caso típico de muitas holdings patrimoniais. Vários municípios cobravam o imposto justamente por esse critério. O recurso que originou o tema vem de acórdão do TJ/SP que afastou a imunidade na transferência de imóvel para formar o capital de uma empresa dessas. A recorrente sustenta que a ressalva alcança somente as operações de reorganização, e que a integralização é imune seja qual for a atividade exercida. O alcance da decisão vai muito além desse caso, porque a tese fixada vincula os demais processos sobre o assunto.

Há ainda um precedente que serve de pano de fundo. No Tema 796, o STF já havia decidido que a imunidade se limita ao valor do capital social a ser integralizado, de modo que o excedente pode ser tributado. O Tema 1.348 acrescenta outra pergunta: a natureza da atividade da empresa receptora pode, por si só, afastar o benefício?

O caminho até aqui, aliás, não foi linear. O julgamento começou no Plenário Virtual, mas foi interrompido por pedido de destaque do ministro Flávio Dino, mecanismo que leva o processo ao plenário presencial e zera os votos já registrados. Depois da discussão presencial, o caso voltou ao ambiente virtual, e o relator manteve o voto que já havia apresentado. O placar de hoje, portanto, resulta de uma nova rodada de votação.

O relator, ministro Edson Fachin, votou pela imunidade mesmo quando a empresa atua predominantemente no mercado imobiliário. Lembrou que o benefício se restringe ao valor do capital social e que os municípios podem apurar simulação ou fraude voltadas a obter a vantagem indevidamente. Sua tese, ainda em discussão, afirma que a imunidade na integralização é incondicionada e indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada a prática de simulação ou fraude à lei. Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Com cinco votos favoráveis, o ministro Alexandre de Moraes pediu vista e, ao apresentar seu voto, aderiu ao relator e levou o placar a 6 a 2.

O raciocínio de Moraes é o que mais ajuda a entender o desenho da maioria. Para ele, a Constituição trata de duas hipóteses distintas, separadas pela conjunção "nem", e a ressalva sobre atividade imobiliária aparece depois da enumeração das operações societárias, vinculando-se somente a elas. O ministro observou ainda que propostas que condicionavam a imunidade da integralização à atividade da empresa não prevaleceram na Constituinte, e que o CTN não pode impor restrição incompatível com a Constituição de 1988. Também afastou o argumento de que o risco de planejamentos abusivos justificaria excluir todas as empresas imobiliárias do benefício. Aderiu, nesse ponto, à ressalva apresentada pelo ministro Zanin: a imunidade não protege transmissões fictícias, simuladas ou sem relação com a efetiva integralização do capital, e os municípios poderão, com provas e análise de cada caso, demonstrar o uso indevido. Divergiram os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a restrição constitucional também alcança a integralização de capital e a imunidade não se aplica quando o adquirente tem atividade preponderantemente imobiliária.

Na prática, se o entendimento da maioria prevalecer, a discussão sobre atividade preponderante perde espaço na integralização de capital. Holdings patrimoniais, empresas de administração de imóveis próprios e sociedades criadas para organizar a sucessão familiar tendem a ganhar previsibilidade, com possível redução do custo das reorganizações patrimoniais. A fiscalização, por sua vez, deve migrar do critério da atividade para a análise da substância da operação. Capital compatível com o valor dos bens, finalidade real e documentação consistente passam a pesar mais, e operações sem propósito negocial ou com valores desalinhados do capital integralizado seguem expostas a questionamento.

Resta o ponto da modulação de efeitos, que é a técnica pela qual o STF define a partir de quando uma decisão produz consequências. Em regra, a decisão que afasta uma cobrança tem efeito retroativo. O Tribunal pode, porém, restringir esse alcance por razões de segurança jurídica ou de excepcional interesse social, com base no art. 27 da Lei nº 9.868/1999, aplicado também em recursos extraordinários com repercussão geral, o que exige, em regra, o voto de dois terços dos ministros. O art. 927, § 3º, do Código de Processo Civil também admite a medida quando há mudança de jurisprudência consolidada dos tribunais superiores.

Neste caso, o argumento financeiro é forte. O impacto estimado para as receitas dos municípios é considerável, e esse costuma ser um dos fatores que o Supremo pondera ao decidir sobre modulação. Minha avaliação é de que o risco de modulação aqui é muito alto, embora ainda não haja decisão a respeito e o Tribunal possa decidir de outra forma. Para o contribuinte, o ponto prático é que a modulação, se vier, tende a proteger a arrecadação municipal e pode limitar a restituição de ITBI pago no passado, restringindo os efeitos da tese ao período posterior ao julgamento. Em decisões desse tipo, é comum que se preservem os casos de quem já havia ajuizado ação antes de uma data de corte, mas qual seria essa data, e se haveria essa preservação, só se saberá com o acórdão.

Por isso, nenhuma conclusão sobre valores já recolhidos deve ser tirada agora. Eventual restituição dependerá do desfecho do julgamento, da tese fixada, de uma possível modulação e das particularidades de cada caso, inclusive dos prazos prescricionais. O que se pode afirmar, por ora, é que o STF caminha para uma leitura mais ampla da imunidade na integralização de capital, sem condicioná-la à atividade da empresa e com atenção a abusos.

Quem já utilizou ou pretende utilizar a integralização de imóveis em estruturas societárias deve revisar a situação com atenção ao caso concreto. Uma análise técnica antes de qualquer movimentação costuma evitar surpresas.