A Lei Complementar nº 214, sancionada em 2025, inaugura uma nova fase na tributação no Brasil ao instituir o modelo de Imposto sobre Valor Agregado dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. Esse marco legislativo busca promover maior simplificação, transparência e eficiência no sistema tributário de consumo.

Para o setor imobiliário, a reforma representa não apenas uma mudança normativa, mas uma verdadeira reestruturação das bases de tributação sobre operações de venda, locação, cessão, arrendamento e incorporação de imóveis. Até então, o ambiente tributário era caracterizado por um mosaico de tributos, como ICMS, ISS, PIS, COFINS, IPI, ITBI e Imposto de Renda sobre ganho de capital, que geravam elevados custos de conformidade, insegurança jurídica e distorções competitivas.

Com a entrada em vigor da LC 214/2025, tais tributos tendem a ser substituídos gradualmente pelo IBS e pela CBS, em modelo de incidência não cumulativa, com base no valor agregado. A legislação indica que as operações imobiliárias serão incluídas na base dos novos tributos e que será fixada uma alíquota de referência em ato posterior. Estudos técnicos e projeções divulgadas pela Secretaria Extraordinária da Reforma Tributária do Ministério da Fazenda estimam que a carga consolidada deverá situar-se entre 26 % e 28 %. A lei também autoriza a criação de regimes diferenciados e redutores setoriais, especialmente voltados ao mercado imobiliário, cujos parâmetros específicos ainda dependem de regulamentação complementar.

Um componente central da nova governança tributária imobiliária é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que estabelece a identificação única de cada imóvel no território nacional. Essa identificação vinculada ao sistema integrado de informações (SINTER) possibilita o cruzamento de dados cadastrais, patrimoniais e fiscais entre os entes federativos, promovendo maior rastreabilidade e conformidade. A norma dispõe que os cartórios e registros públicos serão obrigados a compartilhar, imediatamente após a lavratura ou registro do ato, todas as informações pertinentes, em cooperação com o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e a Receita Federal do Brasil (RFB). Tal dispositivo fortalece o plano interinstitucional de implementação e prevê sanções cabíveis, sempre observando o devido processo legal.

Complementarmente, a LC 214/2025 prevê a adoção de um valor de referência para imóveis, nos termos do art. 256. Trata-se de estimativa anual do valor de mercado de cada imóvel integrante do CIB, elaborada com base em dados oficiais, cadastro fiscal, informações de cartórios e indicadores regionais. O valor de referência será divulgado no SINTER, cobrirá todas as unidades do cadastro e permitirá ao contribuinte exercer o direito à impugnação conforme regras específicas. Essa ferramenta reforça a busca por neutralidade, transparência e equidade tributária.

A lei também disciplina a tributação das pessoas físicas que atuam como locadoras de imóveis. O regime de incidência dependerá de critérios objetivos que serão fixados em regulamento, tais como número de imóveis e receitas de locação, visando distinguir atividades residenciais eventuais de operações empresariais habituais. Dessa forma, o planejamento tributário torna-se essencial para quem detém patrimônio imobiliário ou presta serviços de locação em escala.

Regime especial de transição foi previsto para contratos de locação celebrados antes da plena vigência do novo sistema. Embora os percentuais e condições definitivos aguardem regulamentação, a previsão legal permite a adoção de regime simplificado com tributação sobre a receita bruta, sem apropriação de créditos, como medida de segurança jurídica e continuidade das operações. É indispensável que empresários e proprietários verifiquem se seus contratos atendem aos requisitos legais e formalidades em prazos determinados.

O cronograma de implementação será gradual. Em 2026 inicia-se a fase de testes com incidências reduzidas, entre 2027 e 2032 ocorrerá a convivência entre o regime antigo e o novo, e em 2033 o modelo revisado se tornará plenamente aplicável. Durante esse período de transição, empresas e investidores deverão monitorar mudanças regulatórias, ajustar sistemas e prover governança adequada.

Dada a magnitude da reforma, a preparação é inadiável. Recomenda-se mapear imóveis, contratos e receitas, revisar a estrutura societária e a tributação vigente, bem como simular cenários com os novos tributos, redutores e créditos tributários. Para incorporações, vendas de imóveis por pessoa jurídica ou administração de carteiras de locação, a adequação antecipada pode representar significativa vantagem competitiva.

Essa reforma não é apenas uma alteração técnica; demanda nova postura estratégica e gestão tributária integrada.

O escritório Sanchez Silva Advogados conta com equipe especializada em direito tributário e imobiliário, pronta para orientar empresários, incorporadoras, investidores e locadores no processo de adequação à LC 214/2025, com objetivo de mitigar riscos e aproveitar oportunidades legais.